小林マンション管理士事務所









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   ごあいさつ

         

 マンション管理士として感じていることを少し述べてみたいと思います。
 皆様が、マンションを買われる時、新築であれば修繕積立金は、販売業者の競争で意図的に大変低く抑えられております。
 建築時の設備の瑕疵でもない限り、当面設備の修繕等は発生しないですから、しばらくの間は、低いままでも問題として気が付かないままになります。
このことがボディーブローのように後から効いてくるのです。
 一方、販売業者は、管理は傘下の管理会社に委託させることが多いので、管理費は必要なだけは確保して管理規約を作っています。

 また、管理組合の役員の任期は、一年交代というのは、区分所有者は楽でいいと思いがちですが、実は本当に楽なのは管理会社の方です。
 自分で少し勉強した人以外は、すなわち本来必要とされる基礎知識がないまま役員になってしまった人は、一年で経験したことだけでは交代の時に十分な引き継ぎはかなわず、また同じように良く分からない新任役員にかわっってしまう今の制度では、管理会社の意向が通りがちになります。
 管理会社も管理委託契約書に書かれた内容については、遂行の責任はありますがそうでないことには依頼をされないと立ち入ることが出来ないのです。管理組合が自ら決断をして解決することが必要です。
 問題が発生しても慣れない役員だけでは決断はできず、気がついてはいるが何も出来ないまま次々と申し送られる危険性があります。

 そうこうしているうちに、多くは12年毎に予定されている大規模修繕工事が近づいてきます。頃合いを見て、管理会社は関係先の工事業者の見積書を持参して、修繕積立金を値上げしないと費用が賄えないことを報告します。
 この時、管理費等の滞納がなければ、比較的スムーズに修繕積立金の値上げの検討が出来るのですが、そうでない時にはうまくいきません。ここで、値上げをしたら滞納が増えるというジレンマに陥ります。 一年交代の役員では、なかなか適切な手は打てません。
 本来ならば、この時点で修繕方法の検討をしたり、適切な工事費用の検討をすべき所ですがなかなか取り組めません。最悪、十分な検討はされずに高い工事費のまま修繕を始めてしまう危険性は残されています。
 管理組合の役員は、ただ狼狽するばかりで、管理会社の進める案が助け舟と思って対応してしまいがちです。これが、一番楽な方法ですからそうしてしまうのです。
 じつは、管理組合と管理会社は表面上良きパートナーに見えますが、両者の間には、利益相反関係が成り立っているのです。
 もちろんお互い、適正利潤は認めなければいけないのはもちろんのことですが、管理組合が主導権を持つ必要があるのはこういう理由からなのです。

 話は変わりますが、現在ではマンションの住人は、毎日狭い廊下ですれ違う生活をしているのですから、生活上のトラブルは、増えるばかりで減ることはありません。
 江戸時代の五人組制度は、幕府が取り決めた連帯責任制度ですから、仲間同士うまくやっていかない時は全員でお上からお仕置きを受けていました。その頃の人々は、耐える生活を規則として教え込まれていたのです。
 日本では、戦後は大変自由になりました。どこに住んでも良いことになり経済の発展とともに、就職口のある都会に集まりました。
 さらに職住近接が進み、住居は発展してマンションという形態となりましたが、元々どこの誰かも知れない人が隣に住むようになり、狭い空間に暮らしているのですからうまくやるのは、なかなか骨が折れます。
 そういう中で、管理組合の役員は、一年交代であり、住民はお互い平等であるため、規律を守るように指導するのは江戸時代以上に大変であります。

 そこで、これらをルール化しているのが、区分所有法であり、マンション標準管理規約です。  誰が何をどうすればよいかを決めているのですが、条文が難解でなかなか区分所有者だけで理解して、決めていくのは困難なものとなっています。
 これまで述べてまいりましたように、マンションの管理は素人の集まりである区分所有者だけであらゆる問題に立ち向かうのは難しいものがあると思います。
また近年高齢化により役員のなり手不足が云われ、さらに悪い状況が進んでおります。
 いち早くこのことに気付かれて、少なくとも管理会社・工事業者等と対等に対応できる力を付けて頂きたいと思います。
 そのような中で、この方向にこのように進めば、このように解決できますよという適切なアドバイスを、マンション管理士等から貰えればどれほど力づけられ安心できるでしょうか。
ぜひ検討されて、皆様のご判断の一助にして頂ければ幸いです。





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